Ipoteca este un drept real a cărui existenţă este totdeauna accesorie unui drept de creanţă.
Prin existenţa ipotecii, creditorul are garanţia că, dacă nu i se vor plati sumele datorate de către debitor, va putea trece la executarea silită asupra bunurilor care sunt grevate de această sarcină şi va putea, în acest fel, să-şi realizeze drepturile.
Ea conferă titularului său un drept de urmărire şi un drept de preferinţă, ceea ce înseamnă că acesta va putea urmări bunul în mâinile oricui s-ar afla şi se va putea îndestula cu preferinţă, înaintea oricăror alţi creditori, din preţul vânzării acestuia.
Regula generală este că ipoteca se constituie convenţional, prin înţelegerea părţilor, pe baza unui contract care este apoi înscris în Cartea Funciară – dacă ipoteca este una imobiliară – sau în Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare – dacă ipoteca este una mobiliară.
Pentru protecţia părţilor, însă, în acele situaţii pe care legiuitorul le-a considerat a prezenta o importanţă deosebită, noul cod civil instituie anumite ipoteci legale, în cazul cărora, fără a mai fi nevoie de o convenţie în acest sens, drepturile creditorului sunt garantate prin efectul legii, iar beneficiile acestei garanţii se nasc odată cu înscrierea în Cartea Funciară a actului care constată naşterea obligaţiei principale.
În conformitate cu prevederile art. 2386 NCC, beneficiază de ipoteca legală:
1. vânzătorul, asupra bunului imobil vândut, pentru preţul datorat; această dispoziţie se aplică şi în cazul schimbului cu sultă sau al dării în plată cu sultă în folosul celui care înstrăinează, pentru plata sultei datorate;
2. promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia;
3. cel care a împrumutat o sumă de bani pentru dobândirea unui imobil, asupra imobilului astfel dobândit, pentru restituirea împrumutului;
4. cel care a înstrăinat un imobil în schimbul întreţinerii, asupra imobilului înstrăinat, pentru plata rentei în bani corespunzătoare întreţinerii neexecutate; dreptul de proprietate al debitorului întreţinerii nu se va înscrie în cartea funciară decât odată cu această ipotecă, dispoziţiile art. 2249 aplicându-se în mod corespunzător;
5. coproprietarii, pentru plata sultelor sau a preţului datorat de coproprietarul adjudecatar al imobilului ori pentru garantarea creanţei rezultând din evicţiune, asupra imobilelor ce au revenit coproprietarului ţinut de o atare obligaţie;
6. arhitecţii şi antreprenorii care au convenit cu proprietarul să edifice, să reconstruiască sau să repare un imobil, asupra imobilului, pentru garantarea sumelor datorate acestora, însă numai în limita sporului de valoare realizat;
7. legatarii cu titlu particular, asupra imobilelor din moştenire cuvenite celui obligat la executarea legatului, pentru plata acestuia.
Dreptul de ipotecă se naşte odată cu obligaţia pe care o garantează, prin însăşi contractul încheiat între părţi, fără a fi necesară o menţiune expresă cu privire la aceasta.
Prin urmare, atâtă vreme cât, de exemplu, preţul unui imobil nu a fost plătit integral de către cumpărător, vânzătorul beneficiază, chiar şi fără o stipulaţie specială, de un drept de ipotecă asupra imobilului ce a fost înstrăinat, până la momentul achitării integrale a sumelor datorate.
În caz de neplată, el se va putea îndestula în urma unei executări silite dacă, bineînteles, nu întelege să recurgă la alte mijloace pe care legea i le pune la dispoziţie – ca de exemplu declaraţia de rezoluţiune.
Părţile pot, însă, prin convenţia lor, să renunţe la acest drept, ceea ce înseamnă că, în temeiul art. 2428 NCC, ipoteca va fi considerată stinsă iar creditorul nu va mai putea beneficia de avantajul legal oferit.
În principiu, ipoteca legală se înscrie în cartea funciară odată cu intabularea contractului autentic încheiat între părţi, având ca obiect, după caz, vânzarea, darea în plată, împrumutul, transmiterea proprietăţii în schimbul întreţinerii sau rentei viagere, etc.
Pentru celelalte situaţii, ca de exemplu cele prevăzute la pct. 2, la pct. 6 sau la pct. 7 al art. 2386 NCC, ipoteca legală se înscrie în baza cererii celui îndreptăţit însoţită de documentele justificative.
Radierea ipotecii legale se face pe baza declaraţiei autentice a creditorului prin care solicită acest lucru.
Ipoteca legală
Ipoteca legală actual reglementată de noul cod civil reprezintă o formă evoluată a vechilor privilegii legale instituite de art. 1737 al codului civil de la 1864.
În conformitate cu legea de aplicare a noului cod civil, acestea se transformă şi ele, automat, în ipoteci legale, în termen de un an de la intrarea în vigoare a legii noi.
Autor: Daniela Negrilă
Notar Public Coordonator
Societatea Profesională Notarială Concordia.