Antecontractul de vânzare-cumpărare a unui bun imobil
Într-o definiţie sumară, antecontractul de vânzare-cumpărare reprezintă o promisiune bilaterală de a încheia un contract de vânzare cumpărare, prin el stabilindu-se obiectul vânzării, preţul bunului a cărui proprietate se va transmite precum şi alte clauze considerate de părţi a fi de esenţă contractului pe care îl vor încheia în viitor.
Fiind numai o promisiune de vânzare-cumpărare, teoretic vorbind, pentru încheierea valabilă a actului, chiar şi atunci când el are ca obiect un bun imobil, nu este necesară forma scrisă şi cu atât mai puţin forma autentică. În practică, însă, pentru considerente legate de siguranţa actului şi a circuitului juridic civil se preferă forma autentică notarială. Chiar şi pentru aceasta, tot teoretic vorbind, nu este necesară prezentarea niciunei documentaţii, fiind suficientă manifestarea de voinţă a părţilor şi prezenţa lor în fata notarului public în vederea redactării şi autentificării actului. La fel, însă, în practică, având în vedere că notarul este un garant al securităţii actelor pe care le instrumentează, va fi totdeauna la libera sa apreciere, funcţie de speţa în cauză, ce documentaţie va solicita părţilor. În cele mai multe cazuri se cere părţilor, mai exact promitentului vânzător, să-şi dovedească dreptul de proprietate prin prezentarea actelor în baza cărora deţine imobilul pe care intenţionează să-l vândă. În cazul în care dreptul de proprietate este intabulat în Cartea Funciară, proprietarul imobilului trebuie să prezinte şi încheierea de intabulare emisă de OCPI şi, dacă notarul apreciază a fi necesar, şi un extras de carte funciară pentru informare. Tot la aprecierea notarului se poate solicita vânzătorului să prezinte şi un certificat fiscal care să ateste faptul că nu există impozite şi taxe neplătite aferente imobilului în cauză. În funcţie de natura şi obiectul actului, mai pot fi avute în vedere autorizaţii de construire, certificatul de urbanism, certificatul de performanţă energetică, certificat de moştenitor, acte din care să reiasă achitarea integrală a preţului către proprietarul anterior, documentaţie cadastrală etc.
Cuprinsul antecontractului nu este unul standard, el fiind stabilit în urma discuţiei cu părţile, în funcţie de cerinţele şi înţelegerea acestora. Cu toate acestea, există câteva elemente pe care actul le va conţine în mod obligatoriu. Este vorba de identificarea exactă a părţilor, de descrierea imobilului care se va înstrăina, de preţul convenit de comun acord precum şi modalitatea de plată a acestuia, avansul achitat de promitentul cumpărător, termenul pentru încheierea actului autentic de vânzare cumpărare şi clauze pentru cazul în care una din părţi se răzgândeşte.
Contractul de vânzare cumpărare având ca obiect un bun imobil se va încheia obligatoriu în formă autentică şi va fi supus intabulării în cartea funciară. Din acest motiv, chiar dacă la încheierea antecontractului părţile nu aveau întocmită documentaţia cadastrală iar dreptul de proprietate nu era înscris în cartea funciară, până la finalizarea contractului de vânzare cumpărare este obligatorie îndeplinirea acestor formalităţi.
În cazul în care imobilul ce se va înstrăina reprezintă bun comun a doi soţi, la încheierea antecontractului de vânzare cumpărare este necesară prezenţa în fata notarului public a ambilor proprietari, personal sau prin mandatar.
Sumele plătite de promitentul cumpărător la încheierea antecontractului de vânzare cumpărare reprezintă, în regulă generală, un avans din preţul stabilit pentru achiziţionarea bunului. În cazul în care promitentul vânzător refuză să încheie actul de vânzare cumpărare, promitentul cumpărător este titularul unei creanţe constând în sumele deja plătite, în garantarea restituirii cărora beneficiază de o ipoteca legală asupra bunului care a făcut obiectul antecontractului.
În cazul în care una dintre părţi se răzgândeşte şi nu mai doreşte să încheie actul autentic de vânzare cumpărare, cealaltă parte este în drept să solicite instanţei, în termen de 6 luni de la data când contractul trebuia încheiat, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
În conformitate cu art. 906 NCC, antecontractul de vânzare cumpărare se poate nota în cartea funciară a imobilului ce face obiectul actului, dar numai cu condiţia ca el să prevadă termenul până la care trebuie să fie încheiat contractul autentic de vânzare cumpărare. Notarea se poate solicita oricând în cadrul termenului stabilit pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea acestuia. Dacă cel îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui, notarea promisiunii se va putea radia, chiar şi din oficiu atunci când în cartea funciară nu a fost cerută notarea acţiunii privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract.
Tarifele notariale practicate pentru încheierea antecontractelor de vânzare cumpărare având ca obiect bunuri imobile se stabilesc în funcţie de avansul plătit şi reprezintă 1% din valoarea acestuia, dar nu mai puţin de 150 lei. Pentru notarea antecontractului în cartea funciară se mai percepe suma de 60 lei, plătită în contul ANCPI. În cazul în care contractul de vânzare cumpărare se va încheia la acelaşi birou notarial, sumele plătite la încheierea antecontractului sunt deductibile din onorariul final stabilit.
Autor: Daniela Negrilă
Notar Public Coordonator
Societatea Profesională Notarială Concordia.