Vânzarea cu opţiune de răscumpărare

Interzisă vreme de mai multe decenii ca urmare a abrogării art. 1371-1387 cod civil prin legea nr. 994/1931 contra cametei, vânzarea cu pact de răscumpărare a devenit din nou posibilă sub imperiul codului civil actual care se ocupă de reglementarea ei prin art. 1758-1762.

Deşi este definită legal ca fiind „o vânzare afectată de condiţie rezolutorie prin care vânzătorul îşi rezervă dreptul de a răscumpăra bunul său dreptul transmis cumpărătorului”, vânzarea cu opţiune de răscumpărare are puterea practică de a  funcţiona ca şi o garanţie oferită creditorului – cumpărător în cadrul contractului – căruia, în plus faţă de beneficiul de a nu mai fi obligat să apeleze la procedura unei eventuale executări silite, i se acordă şi prerogativele dreptului de proprietate (şi pe care nu le-ar fi putut avea în temeiul unui simplu contract de ipotecă, clauza de antihreză fiind considerată nescrisă conform art. 2385 NCC).

Este adevărat, se poate imagina un asemenea contract şi fără ca el să ascundă existenţa unui împrumut garantat prin transmiterea bunului sau dreptului supus reîntoarcerii, dar trebuie să recunoaştem, aşa cum însuşi legiuitorul anticipează prin felul în care este abordată reglementarea legală, că cea mai frecventă întrebuinţare juridică va fi cea despre care am menţionat mai înainte.

Vânzarea cu opţiune de răscumpărare se concretizează în forma unui contract de vânzare cumpărare afectat de o condiţie rezolutorie, potestativă din partea vânzătorului şi obligatoriu exprimată expres în chiar conţinutul actului. Opţiunea de răscumpărare trebuie să se manifeste în termen de 5 ani de la încheierea  vânzării, apariţia sa operând ca şi îndeplinirea condiţiei rezolutorii. Termenul de 5 ani este de ordine publică, el neputând fi extins prin acordul părţilor întrucât teza finală a alin. 2 al art. 1758 dispune că „dacă s-a  stabilit un termen mai mare, acesta  se reduce de drept la 5 ani”.

Atâta timp, însă, cât opţiunea de a răscumpăra bunul său dreptul transmis nu a fost exprimată de către vânzător, contractul de vânzare va produce efectele sale specifice, operând transmisiunea dreptului de proprietate şi a riscurilor, fără nicio deosebire faţă de un contract pur şi simplu.

Facultatea de răscumpărare pe care o avea vânzătorul se transmite şi  moştenitorilor săi, indiferent că este vorba de succesori universali, cu titlu universal sau cu titlu particular. De asemenea, dreptul de a răscumpăra se poate transmite şi prin acte juridice între vii, cu titlu oneros sau gratuit.

Vânzarea cu opţiune de răscumpărare

Opţiunea de răscumpărare nu poate fi doar simplu exprimată, ea neavând nici o valoare şi neproducând nici o consecinţă juridică dacă nu este însoţită de restituirea preţului către cumpărător împreună cu: cheltuielile ocazionate de încheierea contractului, cele aferente efectuării formalităţilor de publicitate, a celor pricinuite de ridicarea şi transportul bunului, precum şi a cheltuielilor necesare şi utile în limita sporului de valoare.

Procedural, exercitarea dreptului la răscumpărare se realizează prin notificarea cumpărătorului sau a oricărui alt subdobânditor căruia dreptul de opţiune îi este opozabil urmată, în termen de o lună, de consemnarea sumelor menţionate la art. 1759 alin. 1 (pretul vânzării, cheltuielile ocazionate de încheierea actului şi de efectuarea formalităţilor de publicitate) la dispoziţia celui îndreptăţit. Sancţiunea neîndeplinirii acestei obligaţii este decăderea din dreptul de a exercita opţiunea.

Tot cu decăderea din drept este sancţionat şi vânzătorul care, chemat în vederea efectuării partajului unui bun ce a făcut obiectul vânzării cu pact de răscumpărare, nu şi-a exercitat opţiunea în cadrul partajului.

În cazul în care vânzătorul nu şi-a exercitat opţiunea de răscumpărare în termenul stabilit de comun acord prin contract, odată cu împlinirea acestuia cumpărătorul îşi consolidează deplin dreptul său de proprietate, fără a mai fi necesară îndeplinirea niciunei alte formalităţi. Dacă vânzarea a avut ca obiect un bun imobil, contractul se va înscrie provizoriu, urmând a se intabula definitiv numai după expirarea termenului prevăzut pentru exprimarea dreptului de răscumpărare. Chiar dacă cel care a cumpărat un bun pe baza unui asemenea contract nu a cerut radierea condiţiei rezolutorii ca urmare a neîndeplinirii opţiunii de răscumpărare a vânzătorului, aceasta se va radia din oficiu după trecerea unui termen de 10 ani de la efectuarea înscrierii provizorii.

Ultimul articol care se ocupă de acest tip de vânzare sancţionează posibilitatea mascării unor împrumuturi cu dobândă depăşind-o pe cea legală prin aceea ca, în cazul în care diferenţa dintre preţul răscumpărării şi preţul vânzării depăşeşte nivelul maxim al dobânzii legale, valoarea răscumpărării se va reduce de drept la preţul stabilit pentru vânzare.

Practica va demonstra care alternativă legală a fost cea mai bună: cea existentă sub regimul vechii reglementări sau cea aparţinând noului cod civil. Părerea mea este că acest tip de vânzare reprezintă o veritabilă capcană juridică, a cărei utilizare poate determina consecinţe grave şi greu de prevăzut de către părţi la momentul încheierii contractului. Indiferent de motivul transmiterii dreptului de proprietate, indiferent dacă acesta deghizează sau nu acordarea unui împrumut cu garanţie imobiliară, să nu uităm că bunul intră în patrimoniul cumpărătorului şi că acesta va avea asupra lui toate prerogativele dreptului de proprietate. Ori, aşa stând lucrurile, va reprezenta o sarcină extrem de dificilă aceea de a îndruma părţile spre încheierea unui asemenea contract.

Autor: Daniela Negrilă
Notar Public Coordonator
Societatea Profesională Notarială Concordia.


Vânzarea cu opţiune de răscumpărare publicat: 2018-02-20T20:15:28+00:00, actualizat: 2018-02-20T22:25:29+00:00 by România Blog