Vânzarea cu opţiune de răscumpărare

Interzisa vreme de mai multe decenii ca urmare a abrogarii art. 1371-1387 cod civil prin legea nr. 994/1931 contra cametei, vanzarea cu pact de rascumparare a devenit din nou posibila sub imperiul codului civil actual care se ocupa de reglementarea ei prin art. 1758-1762.

Desi este definita legal ca fiind „o vanzare afectata de conditie rezolutorie prin care vanzatorul isi rezerva dreptul de a rascumpara bunul sau dreptul transmis cumparatorului”, vanzarea cu optiune de rascumparare are puterea practica de a  functiona ca  si o garantie oferita creditorului – cumparator in cadrul contractului – caruia, in plus fata de beneficiul de a nu mai fi obligat sa apeleze la procedura unei eventuale executari silite, i se acorda si prerogativele dreptului de proprietate ( si pe care nu le-ar fi putut avea in temeiul unui simplu contract de ipoteca, clauza de antihreza fiind considerata nescrisa conform art. 2385 NCC ) .

Este adevarat, se poate imagina un asemenea contract si fara ca el sa ascunda existenta unui imprumut garantat prin  transmiterea bunului sau dreptului supus reintoarcerii, dar trebuie sa recunoastem, asa cum insusi legiuitorul anticipeaza prin  felul in care este abordata reglementarea legala, ca cea mai  frecventa intrebuintare  juridica va fi cea despre care am mentionat mai inainte.

Vanzarea cu optiune de rascumparare se concretizeaza in forma unui contract de vanzare cumparare afectat de o conditie rezolutorie, potestativa din partea vanzatorului si obligatoriu exprimata expres in chiar continutul actului.  Optiunea de rascumparare trebuie sa se manifeste in termen de 5 ani de la incheierea  vanzarii, aparitia sa operand  ca si indeplinirea conditiei rezolutorii. Termenul de 5 ani este de ordine publica, el neputand fi  extins prin  acordul partilor intrucat teza finala a alin . 2 al art 1758 dispune ca „daca s-a  stabilit un termen mai mare, acesta  se reduce de drept la 5 ani”.

Atata timp, insa, cat optiunea de a rascumpara bunul sau dreptul transmis nu a fost exprimata de catre vanzator, contractul de vanzare va produce efectele sale specifice, operand transmisiunea dreptului de proprietate si a riscurilor, fara nicio deosebire fata de un contract pur si simplu.

Facultatea de rascumparare pe care o avea vanzatorul se transmite si  mostenitorilor sai, indiferent ca este vorba de succesori universali, cu titlu universal sau cu titlu particular. Deasemenea,  dreptul de a rascumpara se poate transmite si prin acte juridice intre vii, cu titlu oneros sau gratuit.

Optiunea de rascumparare nu poate fi doar simplu exprimata, ea neavand nici o valoare si neproducand nici o consecinta juridica daca nu este insotita de restituirea pretului catre  cumparator impreuna cu: cheltuielile ocazionate de incheierea contractului, cele aferente efectuarii formalitatilor de publicitate, a celor pricinuite de  ridicarea si transportul bunului, precum si a cheltuielilor  necesare si utile in limita sporului de valoare.

Procedural, exercitarea dreptului la rascumparare se realizeaza  prin notificarea  cumparatorului sau a oricarui alt subdobanditor caruia dreptul de optiune ii este opozabil urmata, in termen de o luna, de consemnarea sumelor  mentionate la art 1759 alin 1 ( pretul vanzarii, cheltuielile ocazionate de incheierea actului si  de efectuarea formalitatilor de publicitae) la dispozitia celui indreptatit. Sanctiunea  neindeplinirii acestei obligatii este  decaderea din dreptul de a exercita optiunea.

Tot cu decaderea din drept este sanctionat si vanzatorul care, chemat in vederea efectuarii partajului unui bun ce a facut obiectul  vanzarii cu pact de rascumparare, nu si-a exercitat optiunea  in cadrul partajului.

In cazul in care  vanzatorul nu si-a exercitat  optiunea de rascumparare in termenul stabilit de comun acord prin contract, odata cu implinirea acestuia cumparatorul isi consolideaza  deplin dreptul sau de proprietate, fara a mai fi necesara indeplinirea niciunei alte formalitati. Daca vanzarea a avut ca obiect un bun imobil, contractul se va inscrie provizoriu, urmand a se  intabula definitiv numai dupa expirarea termenului prevazut pentru exprimarea dreptului de rascumparare. Chiar daca cel care a cumparat un bun pe baza unui asemenea contract nu a cerut  radierea conditiei rezolutorii ca urmare a neindeplinirii optiunii de rascumparare a vanzatorului, aceasta se va radia din oficiu  dupa trecerea unui termen de 10 ani de la efectuarea inscrierii provizorii.

Ultimul articol care se ocupa de acest tip de vanzare sanctioneaza posibilitatea mascarii unor imprumuturi cu dobanda   depasind-o pe cea legala prin aceea ca, in cazul in care  diferenta dintre pretul rascumpararii si pretul vanzarii depaseste  nivelul maxim al dobanzii legale, valoarea rascumpararii se va reduce de drept la pretul stabilit pentru vanzare.

Practica va demonstra care alternativa legala a fost cea mai buna: cea existenta sub regimul vechii reglementari sau cea apartinand noului cod civil. Parerea mea este ca acest tip de vanzare reprezinta o veritabila capcana juridica, a carei utilizare  poate  determina consecinte grave  si greu de prevazut de catre parti la momentul incheierii contractului. Indiferent de motivul transmiterii dreptului de proprietate, indiferent daca acesta deghizeaza sau nu acordarea unui imprumut cu garantie imobiliara, sa nu uitam ca  bunul intra in patrimoniul cumparatorului si ca acesta va avea asupra lui toate prerogativele dreptului de proprietate. Ori, asa stand lucrurile, va reprezenta o sarcina extrem de dificila aceea de a  indruma partile spre incheierea  unui asemenea contract.

Autor: DANIELA NEGRILA
Notar Public Coordonator
Birou Notarial Concordia

Vânzarea cu opţiune de răscumpărare publicat: 2012-04-26T22:15:28+00:00, actualizat: 2017-01-03T09:08:53+00:00 by România Blog