Antecontractul de vânzare-cumpărare a unui bun imobil

Antecontractul de vânzare-cumparare a unui bun imobil

Intr-o definite sumara, antecontractul de vanzare-cumparare reprezinta o promisiune bilaterala de a incheia un contract de vanzare cumparare, prin el stabilindu-se obiectul vanzarii, pretul bunului a carui proprietate se va transmite precum si alte clauze considerate de parti a fi de esenta contractului pe care il vor incheia in viitor.

Fiind  numai o promisiune de vanzare-cumparare, teoretic vorbind, pentru incheierea valabila a actului, chiar si atunci cand el are ca obiect un bun imobil, nu este necesara forma scrisa si cu atat mai putin forma autentica. In practica, insa, pentru considerente legate de siguranta actului si a circuitului juridic civil se prefera forma autentica notariala. Chiar si pentru aceasta, tot teoretic vorbind, nu este necesara prezentarea  niciunei documentatii, fiind suficienta manifestarea de vointa a partilor si prezenta lor in fata notarului public in vederea redactarii si autentificarii actului. La fel, insa, in practica, avand in vedere ca notarul este un garant al securitatii actelor pe care le instrumenteaza, va fi totdeauna la libera sa apreciere, functie de speta in cauza, ce documentatie va solicita partilor. In cele mai multe cazuri se cere partilor, mai exact promitentului vanzator, sa-si dovedeasca dreptul de proprietate prin prezentarea actelor in baza carora detine imobilul pe care intentioneaza sa-l vanda. In cazul in care  dreptul de proprietate este intabulat in Cartea Funciara, proprietarul imobilului trebuie sa prezinte si incheierea de intabulare emisa de OCPI si, daca  notarul apreciaza a fi necesar, si un  extras de carte funciara pentru informare. Tot la aprecierea notarului se  poate solicita vanzatorului sa prezinte si un certificat fiscal care sa ateste faptul ca nu exista impozite si taxe neplatite aferente imobilului in cauza. In functie de natura si obiectul actului, mai pot fi avute in vedere autorizatii de construire, certificatul de urbanism, certificatul de performanta energetica, certificat de mostenitor, acte din care sa reiasa achitarea integrala a pretului catre proprietarul anterior, documentatie cadastrala, etc.

Cuprinsul antecontractului nu este  unul standard, el fiind  stabilit  in urma discutiei cu partile, in functie de  cerimtele si intelegerea acestora. Cu toate acestea,  exista cateva elemente pe care actul le va contine in mod obligatoriu. Este vorba de  identificarea exacta a partilor, de descrierea  imobilului care se  va instraina,  de pretul convenit de comun acord precum si modalitatea de plata a acestuia, avansul achitat de promitentul cumparator, termenul pentru incheirea actului autentic de vanzare cumparare  si clauze pentru  cazul in care una din parti se razgandeste.

Contractul de vanzare cumparare avand ca obiect un bun imobil se va incheia obligatoriu in forma autentica si va fi supus intabularii in cartea funciara. Din acest motiv, chiar daca la incheierea antecontractului partile nu aveau intocmita documentatia cadastrala iar dreptul de proprietate nu era inscris in cartea funciara, pana la finalizarea contractului de vanzare cumparare este obligatorie  indeplinirea acestor formalitati.

In cazul in care imobilul ce se va instraina reprezinta bun comun a doi soti, la incheierea antecontractului de vanzare cumparare este necesara prezenta in fata notarului public a ambilor proprietari, personal sau prin mandatar.

Sumele platite de promitentul cumparator la incheierea antecontractului de vanzare cumparare reprezinta, in regula generala, un avans din pretul stabilit pentru achizitionarea bunului. In cazul in care promitentul vanzator refuza sa incheie actul de vanzare cumparare, promitentul cumparator este titularul unei creante constand in  sumele deja platite, in garantarea restituirii carora beneficiaza de o ipoteca legala asupra bunului care a facut obiectul antecontractului.

In cazul in care una dintre parti se razgandeste si nu mai doreste sa incheie actul autentic de vanzare cumparare, cealalta parte este in drept sa solicite instantei, in termen de 6 luni de la data cand contractul trebuia incheiat, pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare.

In conformitate cu art. 906 NCC, antecontractul de vanzare cumparare se poate nota in cartea funciara a imobilului ce face obiectul actului, dar numai cu conditia ca el sa prevada  termenul pana la care trebuie sa fie incheiat contractul autentic de vanzare cumparare. Notarea se poate solicita oricand in cadrul termenului  stabilit pentru executarea sa, dar nu mai tarziu de 6 luni de la expirarea acestuia. Daca cel indreptatit nu a cerut instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare in termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru incheierea lui, notarea promisiunii se va putea radia, chiar si din oficiu atunci cand in cartea funciara nu a fost ceruta notarea  actiunii privind pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract.

Tarifele notariale practicate pentru incheierea antecontractelor de vanzare cumparare  avand ca obiect bunuri imobile se stabilesc in functie de avansul platit si reprezinta 1% din valoarea acestuia, dar nu mai putin de 150 lei. Pentru notarea antecontractului in cartea funciara se mai percepe suma de 60 lei, platita in contul ANCPI. In cazul in care contractul de vanzare cumparare se va incheia la acelasi birou notarial, sumele platite la incheierea antecontractului sunt deductibile din onorariul final stabilit.

Autor: DANIELA NEGRILA
Notar Public Coordonator
Birou Notarial Concordia

Antecontractul de vânzare-cumpărare a unui bun imobil publicat: 2012-04-19T19:52:47+00:00, actualizat: 2017-01-03T09:08:53+00:00 by România Blog